전세계약 전 등기부등본 보는 법｜갑구·을구·근저당, 어디까지 확인해야 할까?
전셋집을 구하다 보면 마음에 드는 집을 발견한 순간부터 보증금과 계약조건에 신경이 쏠리기 쉽습니다.
하지만 계약금을 보내기 전에 먼저 확인해야 할 서류가 있습니다.
바로 흔히 ‘등기부등본’이라고 부르는 등기사항증명서입니다.
등기사항증명서를 보면 내가 계약하려는 집이 맞는지, 실제 소유자가 누구인지, 집에 근저당이나 압류 같은 권리가 설정돼 있는지 확인할 수 있습니다.
처음 보면 어려워 보이지만 세입자가 모든 내용을 해석할 필요는 없습니다.
표제부에서 집을 확인하고, 갑구에서 집주인을 확인한 뒤, 을구에서 보증금보다 앞설 수 있는 권리가 있는지를 보는 순서로 접근하면 훨씬 이해하기 쉽습니다.
한눈에 보기
- 표제부: 계약하려는 주소·동·호수가 맞는지 확인
- 갑구: 현재 소유자와 압류·가압류·경매 등 확인
- 을구: 근저당권·전세권 등 소유권 외 권리 확인
- 공동소유·신탁등기가 있으면 일반 계약보다 추가 확인 필요
- 등기부는 한 번만 보지 말고 계약 직전과 잔금 지급 전 다시 확인
계약금 보내기 전에 등기부부터 확인하세요
등기부는 부동산의 표시와 소유권, 근저당권 같은 권리관계를 기록한 공적 장부입니다.
현재는 대한민국 법원 인터넷등기소에서 누구나 열람하거나 등기사항증명서를 발급받을 수 있습니다.
인터넷 열람은 700원, 발급은 1통당 1,000원이며 365일 24시간 이용할 수 있습니다.
인터넷등기소
https://www.iros.go.kr
중개사가 보여주는 등기부만 보고 넘어가기보다 계약할 집의 주소를 직접 확인해 최신 등기사항을 다시 보는 것이 좋습니다.
특히 등기부는 오래전에 출력한 종이보다 ‘지금 현재 상태’가 중요합니다. 계약을 결정한 뒤 시간이 지났다면 다시 열람하는 편이 안전합니다.
표제부에서는 ‘내가 본 집이 맞는지’부터 봅니다
등기부 첫 부분인 표제부에는 부동산의 소재지, 건물 명칭, 동·호수, 구조와 면적 같은 기본 정보가 표시됩니다.
세입자 입장에서 가장 먼저 확인할 것은 계약서에 적힐 집과 등기부에 적힌 집이 같은지입니다.
아파트나 다세대주택이라면 주소만 대충 보지 말고 동과 호수까지 정확하게 맞춰야 합니다.
예를 들어 집을 볼 때는 302호라고 안내받았는데 계약서나 등기상 호수가 다르다면 그냥 넘어가서는 안 됩니다.
주택임대차 보호를 받는 과정에서도 실제 점유한 주택과 주민등록상 주소가 정확하게 연결되는 것이 중요하므로, 계약 단계부터 주소를 제대로 맞춰 두는 것이 좋습니다.
정리하면 표제부에서는 다음을 먼저 보면 됩니다.
- 소재지 주소가 맞는지
- 아파트·빌라의 동·호수가 맞는지
- 건물 종류와 면적이 안내받은 내용과 크게 다르지 않은지
여기서부터 이상하다면 갑구와 을구를 보기 전에 중개사나 집주인에게 이유를 확인하는 편이 좋습니다.
갑구에서는 ‘누구와 계약하는지’를 확인합니다
갑구는 소유권에 관한 내용을 보는 곳입니다.
가장 중요한 것은 현재 소유자입니다.
계약하러 나온 사람이 등기부에 적힌 소유자와 같은 사람인지 신분증으로 확인해야 합니다.
집주인이 직접 나오지 않고 가족이나 다른 사람이 대신 계약한다면 ‘집주인 가족이니까 괜찮겠지’라고 생각해서는 안 됩니다.
소유자의 대리인과 계약할 때는 대리인의 신분증과 함께 소유자가 작성한 위임장, 인감증명서 등으로 실제 계약 권한이 있는지 확인해야 합니다.
갑구에서는 소유자 이름만 보고 끝내지 말고 다음과 같은 기록도 살펴봐야 합니다.
- 압류
- 가압류
- 가처분
- 가등기
- 경매개시결정 등
이런 표시가 있다고 해서 모든 집을 무조건 계약할 수 없다는 뜻은 아닙니다.
다만 보증금을 돌려받는 데 영향을 줄 수 있는 권리관계가 이미 있다는 신호이므로, 의미를 정확히 확인하지 않은 상태에서 계약부터 서두르는 것은 피하는 편이 좋습니다.
을구에서는 근저당을 가장 먼저 봅니다
을구에는 근저당권, 전세권 등 소유권 이외의 권리가 표시됩니다.
전세계약을 앞둔 세입자라면 특히 근저당권을 주의해서 봐야 합니다.
근저당이 있다는 것은 해당 주택에 채무를 담보하기 위한 근저당권이 설정돼 있다는 뜻입니다.
다만 등기부만으로 현재 실제 대출잔액까지 정확히 알 수 있는 것은 아닙니다.
여기서 많이 헷갈리는 숫자가 ‘채권최고액’입니다.
채권최고액은 현재 남아 있는 대출잔액과 같은 금액이 아니라 근저당권자가 담보로 확보해 둔 최고 한도입니다. 실제 대출잔액은 이보다 적을 수도 있습니다.
그렇다고 집주인이 “실제로 남은 대출은 얼마 안 됩니다”라고 말한다고 해서 안심해서도 안 됩니다.
전세보증금의 안전성을 판단할 때는 실제 대출잔액뿐 아니라 등기부에 적힌 채권최고액과 권리 순위를 함께 확인해야 합니다.
예를 들어 등기부에는 채권최고액이 크게 잡혀 있는데 집주인이 “대출은 거의 갚았다”고 설명한다면 말만 듣고 판단할 문제는 아닙니다.
필요하다면 실제 대출잔액을 확인할 수 있는 자료를 요구하고, 계약 전에 근저당 감액이나 말소가 예정돼 있다면 그 조건이 실제로 이행되는지까지 확인해야 합니다.
특히 잔금으로 기존 대출을 갚고 근저당을 말소하기로 했다면 지급 방식과 말소 절차를 계약 전에 구체적으로 확인하는 편이 안전합니다.
공동소유라면 ‘누가 계약에 동의했는지’도 봐야 합니다
갑구의 소유자가 한 명이 아니라 여러 명이라면 공동소유 주택입니다.
이때는 계약하러 나온 사람의 이름만 맞는다고 끝나는 것이 아닙니다.
공동소유 주택을 임대하는 경우에는 계약에 참여하거나 동의한 공유자들의 지분 합계가 과반수인지 확인하는 것이 중요합니다.
예를 들어 두 사람이 각각 절반씩 소유한 집인데 한 명만 나와 계약하려 한다면, 그 사람의 지분만으로 과반수가 되지 않기 때문에 다른 공유자의 동의나 적법한 위임이 있는지 확인해야 합니다.
공동소유라는 이유만으로 무조건 피할 필요는 없지만, 누가 계약할 권한을 가지고 있는지는 단독소유 주택보다 더 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
‘신탁’이라는 표시가 있다면 바로 계약하지 마세요
등기부를 보다 보면 소유권 관련 부분에 신탁등기가 표시된 집이 있습니다.
신탁등기가 있다면 일반적인 전세계약처럼 진행해서는 안 됩니다.
부동산이 신탁되면 등기상 소유권과 실제 임대차계약 권한의 관계가 일반 주택보다 복잡해질 수 있습니다.
따라서 신탁원부를 확인해 누가 임대차계약을 체결할 권한이 있는지, 신탁회사의 동의가 필요한 계약인지 반드시 확인해야 합니다.
신탁회사 동의 없이 체결한 계약은 효력이 문제될 수 있습니다.
현재 공식 안내에서는 신탁원부를 인터넷등기소에서 온라인으로 발급받는 것이 아니라 등기소를 직접 방문해 확인하는 방식으로 안내하고 있습니다.
등기부에서 ‘신탁’이라는 단어가 보인다면 계약금을 먼저 보내기보다 권한관계를 확인하는 것이 먼저입니다.
등기부가 깨끗하다고 무조건 안전한 집은 아닙니다
등기부에 근저당이나 압류가 없으면 마음이 놓이기 쉽습니다.
하지만 등기부가 깨끗하다는 사실만으로 보증금이 안전하다고 판단할 수는 없습니다.
전세계약에서는 적어도 다음 항목도 같이 확인하는 편이 좋습니다.
- 주변 실거래가와 실제 주택가격
- 건축물대장과 위반건축물 여부
- 임대인의 미납 세금 관련 사항
- 다가구주택이라면 먼저 들어온 세입자의 보증금
- 전세보증금반환보증 가입 가능 여부
특히 다가구주택은 각 세대가 별도 등기로 나뉘는 아파트나 다세대주택과 구조가 다릅니다.
나보다 먼저 입주한 세입자의 보증금이 내 보증금보다 앞선 순위를 가질 수 있기 때문에 등기부의 근저당만 보고 판단해서는 부족할 수 있습니다.
보증기관도 단독·다가구·다중주택의 보증 심사에서 선순위 임차보증금을 함께 반영합니다.
즉 등기부는 전세계약 안전 확인의 ‘출발점’이지 모든 위험을 보여주는 서류는 아닙니다.
한 번 확인하고 끝내지 마세요
등기부에서 별다른 문제가 없었다고 계약이 끝날 때까지 같은 상태가 유지되는 것은 아닙니다.
계약을 준비하는 사이 새로운 근저당이나 압류가 설정될 수도 있고 소유자가 변경될 수도 있습니다.
따라서 가능하면 다음 순서로 확인하는 것이 좋습니다.
- 계약할 집을 결정했을 때 처음 확인
- 계약서 작성과 계약금 지급 직전에 다시 확인
- 잔금 지급 직전에 최신 등기부를 한 번 더 확인
특히 마지막 잔금을 보내기 전 확인은 빼먹지 않는 것이 좋습니다.
큰돈을 보내고 난 뒤 새 권리관계를 발견하는 것보다 송금 전에 몇 분 더 들여 확인하는 편이 훨씬 낫습니다.
전세계약 전에는 이 순서대로 보면 됩니다
등기부를 처음 보는 세입자라면 어려운 법률용어를 모두 이해하려 하지 않아도 됩니다.
우선 다음 순서만 기억해도 기본적인 확인은 가능합니다.
표제부
→ 내가 계약하려는 주소와 동·호수가 맞는지 확인
갑구
→ 실제 소유자가 누구인지 확인
→ 압류·가압류·가등기·경매 등 소유권 문제가 없는지 확인
을구
→ 근저당권과 채권최고액 확인
→ 내 보증금보다 앞서는 권리가 얼마나 있는지 살펴보기
추가 확인
→ 공동소유인지, 신탁등기가 있는지 확인
→ 주택 시세·건축물대장·선순위 임차보증금·보증 가입 가능 여부 확인
마지막
→ 계약금과 잔금을 보내기 직전에 최신 등기부 다시 확인
전세계약에서는 ‘근저당이 있느냐 없느냐’만 보는 것보다 집의 가격과 선순위 권리, 내 보증금을 함께 놓고 판단하는 것이 중요합니다.
내용을 이해하기 어렵거나 권리관계가 복잡한 집이라면 계약을 서두르지 말고 공인중개사에게 설명을 요구하거나 HUG 등 보증기관을 통해 보증 가입 가능 여부를 함께 확인하는 편이 안전합니다.
※ 이 글은 일반적인 전세계약 전 확인사항을 설명한 생활정보입니다. 실제 계약의 권리관계와 보증금 회수 가능성은 주택가격, 선순위 권리, 임차인 현황, 계약조건 등에 따라 달라질 수 있습니다. 공동소유·신탁·경매·가압류 등 복잡한 권리가 있는 경우에는 계약 전에 추가 확인이 필요합니다.
출처
