2026 종합부동산세 9월 체크｜합산배제·과세특례 16~30일, 1주택자 개편안까지
종합부동산세는 보통 12월에 납부하지만, 일부 주택이나 토지를 보유하고 있다면 그보다 앞선 9월에 챙겨야 할 신고와 신청이 있습니다.
올해는 종부세 개편안까지 발표되면서 “1주택 공제가 14억 원으로 바뀐 것 아니냐”는 혼동도 생기고 있는데요. 2026년 9월 현재 실제 적용되는 제도와 앞으로 바뀔 수 있는 내용을 나눠서 살펴보겠습니다.
2026년 종부세, 지금 적용되는 기준은?
종합부동산세는 매년 6월 1일을 기준으로 국내 주택과 토지를 보유한 사람에게 부과됩니다.
주택의 경우 공시가격을 사람별로 합산한 뒤 기본공제 금액을 초과하면 종부세 과세 대상이 될 수 있습니다.
| 구분 | 2026년 현재 기준 |
|---|---|
| 개인 주택분 기본공제(1세대 1주택자 외) | 9억 원 |
| 1세대 1주택자 기본공제 | 12억 원 |
| 주택분 공정시장가액비율 | 60% |
| 과세기준일 | 6월 1일 |
| 종부세 납부기간 | 12월 1일~15일 |
※ 법인의 주택분 기본공제는 개인과 다른 기준이 적용됩니다.
따라서 2026년 현재 1세대 1주택자의 기본공제는 14억 원이 아니라 12억 원입니다.
최근 발표된 14억 원 공제는 아래에서 설명할 세제 개편안의 내용으로, 아직 현재 종부세에 바로 적용되는 기준은 아닙니다.
9월 16일부터 30일까지 신고·신청해야 하는 경우
종부세 대상자 모두가 9월에 별도 신고를 해야 하는 것은 아닙니다.
다만 일정 요건을 충족한 주택이나 토지는 9월 16일부터 30일까지 합산배제 신고 또는 과세특례 신청을 해야 12월 종부세 계산에 해당 내용을 반영할 수 있습니다.
대표적으로 다음과 같은 경우가 있습니다.
- 요건을 충족한 임대주택
- 사원용 주택 등 합산배제 대상 주택
- 주택건설사업자의 주택신축용 토지
- 부부 공동명의 1주택자 과세특례
- 일시적 2주택·상속주택 등 1세대 1주택 판단 특례 대상
합산배제를 적용받는 주택은 종부세 과세표준을 계산할 때 합산 대상에서 제외됩니다.
기존에 합산배제나 일부 특례를 신청했고 소유권, 면적 등 신고 내용에 변동이 없다면 매년 다시 신고하지 않아도 계속 적용되는 경우가 있습니다. 반대로 주택을 새로 취득하거나 처분하는 등 변동이 있었다면 올해 신고 여부를 다시 확인하는 것이 좋습니다.
일시적 2주택이나 상속주택도 확인하세요
집이 두 채라고 해서 무조건 일반적인 2주택자로 계산되는 것은 아닙니다.
기존 주택을 처분하기 전에 새 집을 구입해 일시적으로 2주택이 된 경우에는 일정 요건을 충족하면 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있습니다.
현재 국세청 기준으로는 신규주택을 취득한 날부터 과세기준일인 6월 1일 현재 3년이 지나지 않았다면 특례 대상이 될 수 있습니다.
다만 특례를 적용받은 뒤에도 신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 처분해야 합니다. 이 요건을 지키지 않으면 경감받은 세액과 이자상당가산액이 추징될 수 있으므로 처분기한까지 함께 확인해야 합니다.
상속으로 취득한 주택은 일반적으로 상속개시일부터 5년이 지나지 않았다면 특례 대상이 될 수 있습니다.
5년이 지난 경우에도 상속 지분율이나 해당 지분의 공시가격 등 일정 요건을 충족하면 특례 적용이 가능한 경우가 있으므로 단순히 보유기간만 보고 판단해서는 안 됩니다.
지방 저가주택이나 인구감소·인구감소관심지역 주택, 일정 요건을 갖춘 비수도권 준공 후 미분양주택 등도 1세대 1주택 특례 대상에 포함될 수 있습니다.
다만 주택 종류에 따라 가격, 면적, 지역, 취득시기 등 세부 요건이 다르므로 본인이 보유한 주택이 실제 대상인지 국세청 기준을 확인해야 합니다.
특례를 신청하면 기본공제는 9억 원이 아니라 1세대 1주택자 기준인 12억 원이 적용됩니다.
연령·보유기간 세액공제는 산출세액 전체가 아니라 특례주택을 제외한 본래 1주택에 해당하는 부분에 적용됩니다.
종부세 1주택 공제 14억 원, 아직 확정된 법은 아닙니다
올해 종부세가 다시 주목받는 이유 중 하나는 2026년 세제 개편안입니다.
정부는 처음 발표한 개편안에서 거주용 1세대 1주택자의 기본공제를 현행 12억 원에서 14억 원으로 올리고, 비거주 1주택자의 공제를 12억 원에서 9억 원으로 낮추는 방안을 제시했습니다.
하지만 의견 수렴과 부처 협의를 거쳐 9월 1일 확정된 정부안에서는 일부 내용이 수정됐습니다.
거주용 1세대 1주택자의 14억 원 공제 확대 방안은 유지됐지만, 비거주 1주택자의 공제를 9억 원으로 낮추는 방안은 철회돼 현행 12억 원을 유지하기로 했습니다.
종부세 세부담 상한을 현행 150%에서 200%로 올리려던 방안도 철회돼 150%를 유지하는 내용으로 수정됐습니다.
다만 이것은 현재 시행 중인 법이 아니라 정부가 국회에 제출하는 개정안입니다.
정부안은 국회 통과를 전제로 2027년부터 단계적으로 시행하는 방향이지만, 국회 심사 과정에서 내용이나 시행 시기가 달라질 수 있습니다.
따라서 2026년 종부세를 계산하거나 올해 9월 합산배제·과세특례를 신청할 때 14억 원 기준을 적용하면 안 됩니다. 현재 시행 중인 종부세법 기준으로 확인해야 합니다.
9월에는 이것만 기억하면 됩니다
일반적인 주택 보유자라면 9월에 종부세를 직접 납부하는 기간은 아닙니다.
다만 임대주택 합산배제 대상이거나 부부 공동명의 1주택자, 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택 등의 과세특례 대상이 될 가능성이 있다면 9월 16일부터 30일까지의 신고·신청기간을 놓치지 않는 것이 중요합니다.
신고와 신청은 국세청 홈택스를 이용하거나 관련 신고서를 관할 세무서에 제출하는 방법으로 할 수 있습니다.
특히 올해는 종부세 개편안까지 함께 발표돼 인터넷에서 12억 원과 14억 원 기준이 섞여 나오고 있습니다. 종부세 정보를 확인할 때는 현재 시행 중인 제도인지, 앞으로 적용될 수 있는 개정안인지부터 구분해서 보는 것이 안전합니다.
※ 이 글은 2026년 9월 5일 기준 공개된 공식자료를 바탕으로 정리했습니다. 종합부동산세 개편안은 국회 심사 과정에서 내용이나 시행 시기가 달라질 수 있으며, 합산배제·과세특례는 주택별 세부 요건에 따라 적용 여부가 달라질 수 있습니다. 실제 신고·납부 전에는 국세청과 정부의 최신 안내를 다시 확인하시기 바랍니다.
